2025년 미국 금리 인상, 리츠 투자 지금 해도 될까요?전문가들이 알려주는 고금리 시대 리츠 투자

 

금리와 리츠의 숨겨진 관계는? 2025년 고금리 국면에서 살아남는 리츠 투자 가이드

 

"리츠는 금리에 민감하다던데 지금 사도 될까요?" "금리가 오르면 리츠 가격은 떨어지고, 배당은 준다던데… 진짜인가요?"

"2025년에도 미국이 금리를 더 올린다는데, 리츠는 이제 끝난 건가요?"

리츠(REITs)는 부동산을 소유하거나 운영하는 기업에 투자하는 상품으로 안정적인 배당 수익과 간접 부동산 투자가 가능한 매력적인 자산입니다. 하지만, 리츠는 금리와 매우 민감하게 연결되어 있어 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 결정이 투자 전략의 핵심 변수가 되죠.

오늘은 2025년 금리 전망과 함께, 리츠 투자에 어떤 영향을 주는지, 그리고 지금 어떤 전략을 세워야 할지 알려드리겠습니다.

 

 

💡 금리가 오르면 리츠에 어떤 영향이 있을까?

금리 인상은 리츠 투자자에게 두 가지 측면에서 영향을 미칩니다.

1️⃣ 리츠 가격 하락 압력

• 리츠는 미래 현금흐름을 현재 가치로 할인해 가격을 산정하는 구조
• 금리가 오르면 할인율이 커져 → 리츠 가치 하락

ex) 10년 만기 미국 국채 수익률이 1% 상승할 때 리츠 지수는 평균 약 8-10% 하락 (역사적 데이터 기준)

2️⃣ 배당 수익률 경쟁 약화

• 리츠의 강점은 '고배당' (법적으로 수익의 90% 이상을 배당)
• 하지만 금리가 올라가면 채권·예금의 수익률이 비슷해져 → 리츠의 상대적 매력도 ↓
• 리츠 평균 배당 수익률 4-5% vs 미국 국채 수익률 4-5% (2025년 4월 기준)

3️⃣ 영업 비용 증가 요인

• 높은 금리는 리츠의 신규 차입 비용 증가로 이어짐
• 특히 단기 부채가 많은 리츠일수록 금리 인상 영향을 더 크게 받음
• 신규 부동산 매입이나 개발 비용 증가 → 성장에 부담

👉 그래서 많은 투자자들이 "금리 인상기엔 리츠는 피해야 하나?" 하고 고민하게 되는 거예요.

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📊 2025년 금리 전망과 리츠 전망

현재(2025년 4월 기준),

• 미국 기준금리는 5.5% 수준
• 연준은 인플레이션 완화 속도에 따라 상반기 추가 인상 여지를 열어두고 있음
• 그러나 시장에서는 2025 하반기 이후 금리 인하 전환 가능성도 기대 중
• 소매 판매 데이터와 고용 지표가 미국 경제의 견조함을 보여주는 중

리츠 시장 현황

• 2024년 말부터 2025년 초까지 리츠 시장은 조정기를 거침
• FTSE Nareit All REITs 지수는 연초 대비 약 4.5% 하락 (2025년 4월 기준)
• 배당 수익률은 평균 4.8%로 10년 국채 수익률과 비슷한 수준 유지 중
• 섹터별 차별화 뚜렷: 데이터센터/통신탑 리츠 +12% vs 오피스 리츠 -15%

👉 즉, 올해는 '고금리 지속기' → '금리 전환기'로 가는 과도기로, 리츠 시장도 섹터별 차별화가 뚜렷한 상황입니다.

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금리 오르면 리츠는 하락? 고금리 시대 투자 전략

고금리 시대의 리츠 투자 전략 ✅ 

1. 단기 시세차익보다 '배당수익' 중심 전략

• 가격이 출렁이더라도, 꾸준히 배당 나오는 리츠는 수익 방어 효과 큼
• 특히 월배당형 리츠, 배당성장형 리츠 주목
• 과거 금리 인상기에도 배당이 지속적으로 성장한 종목 선별

추천 종목 예시:

• 리얼티인컴(Realty Income, O): 월배당 + 28년 연속 배당 성장 + 생필품 소매업체 중심 임대
• 디지털리얼티(Digital Realty, DLR): 데이터센터 리츠로 AI 성장의 수혜 + 안정적 장기 임대 계약
• 퍼블릭스토리지(Public Storage, PSA): 셀프 스토리지 업종 1위 + 낮은 부채비율 + 경기 둔화 방어력

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2. 리츠 유형별로 리스크 분산

리츠 종류	특징	금리 민감도	2025년 전망
오피스 리츠	공실률에 취약	높음	재택근무 영향 지속, 신중접근
리테일 리츠	소비 회복 수혜	중간	필수소비재 중심 리테일 주목
헬스케어 리츠	노령화 트렌드 반영	낮음	장기 성장성 유망, 배당 안정적
데이터센터 리츠	장기 임대 중심	낮음	AI 수요 증가로 호조 전망
산업/물류 리츠	이커머스 성장 수혜	중간	물류센터 수요 지속, 양호

 

👉 단일 섹터보다 분산 ETF형 리츠 또는 헬스케어/데이터센터 중심 리츠 추천

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3. 부채 구조가 우량한 리츠 선별

• 금리 인상기에는 부채 비율이 낮고, 변동금리 비중이 낮은 리츠가 유리
• 장기 고정금리로 차입한 비중이 높은 리츠 우대
• 부채 만기가 잘 분산되어 있는지 확인

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4. 국내 vs 해외 리츠 전략적으로 나눠보기

• 국내 리츠:
  • 국내 금리 정책에 민감
  • 상대적으로 역사가 짧고 규모가 작음
  • 오피스/상업용 비중이 높아 경기 민감도 높음
  • 배당수익률은 평균 5-6%대로 양호한 편
• 해외 리츠(미국 중심):
  • 환율 변동 리스크 고려 필요
  • 섹터 다양성이 높아 분산 효과 있음
  • 배당 성장성이 높은 기업 많음
  • ETF를 통한 쉬운 접근성

👉 국내외 리츠 적절히 배분 + 섹터 다각화 + 배당 수익률 중심 포트폴리오 구성 추천

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📈 금리 변화에 따른 리츠 대응 전략

1. 금리 인상기에 강한 리츠 특징

• 필수 소비재 관련 리츠 (식료품점, 약국 등 입점)
• 임대 계약이 장기간으로 고정된 물류/데이터센터 리츠
• 임대료 인상 조항이 잘 마련된 리츠
• 부채 비율이 50% 이하로 낮은 리츠

2. 금리 인하기 대비 전략

• 현재 고금리로 저평가된 우량 리츠 선별 매수
• 금리 하락 시 높은 레버리지 효과를 볼 수 있는 리츠 일부 편입
• 특히 5-7년 단위 성장 사이클에 있는 산업 내 리츠 주목

3. 리츠 투자 시점 선택 요령

• 금리 전환점 예측보다는 정기적 분할 매수 전략 추천
• 리츠 가격이 순자산가치(NAV) 대비 20% 이상 할인된 구간 주목
• 배당 재투자를 통한 복리효과 활용

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머니잇다의 결론: 금리는 오르지만, 리츠는 죽지 않았다

리츠는 금리에 영향을 받지만, 그 자체로 현금흐름 기반 자산이라는 점을 잊지 말아야 합니다.

2025년은 금리가 높지만, 바닥권 리츠를 선별적으로 담아두면 향후 금리 인하 시 수익률 레버리지 효과도 기대할 수 있습니다. 역사적으로 볼 때, 금리 인상 사이클 말기~인하 시작기는 리츠 매수의 좋은 타이밍이었습니다.

급등을 노리기보다, '배당으로 버티고 반등으로 수익'이라는 전략이 지금 가장 현실적입니다. 금리와 리츠는 역의 상관관계가 있지만, 장기적으로는 인플레이션 헤지와 실물 자산 보유라는 장점이 여전히 유효합니다.