이혼 시 공동명의 부동산 어떻게 나눠야 세금 안 낼까? 국세청도 주목하는 증여세 함정

 

이혼하면 공동명의 집 나눠도 세금 안 낼 수 있을까?

공동명의 주택 나눠가질 때 ‘증여세’ 나올 수 있습니다

"이혼하면 재산 반 나눠 가진다던데, 세금은 없겠죠?" "공동명의 아파트를 제 앞으로 돌리기로 했는데, 증여세가 나온다고요?"

"판결로 분할했는데도 세금 낼 수 있나요?"

이혼 후의 재산 분할은 감정적인 문제를 넘어서 '세금 리스크'까지 따져야 할 문제입니다. 특히 부동산을 공동명의로 보유한 부부가 이혼하면서 한쪽 명의로 소유권을 이전하거나 현금 없이 넘길 경우, '이혼한 걸로 위장한 증여'로 간주되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

오늘은 민감하지만 꼭 알아야 할, **'이혼 후 재산분할 시 세금 문제'**를 현실 사례와 함께 풀어드리겠습니다.

⚖️ 이혼 재산분할, 증여가 아니다? 하지만 예외가 있다!

원칙적으로, 법적 혼인 관계 종료 후 이뤄지는 재산 분할은 증여가 아닙니다.

민법 839조에 따른 재산분할청구권은 부부의 공동 형성 자산에 대한 정당한 청구로 보기 때문에 소득세나 증여세 과세 대상이 아닙니다.

하지만 2025년 현재 과세당국은 재산분할의 적정성을 더욱 엄격히 검토하고 있으며, 다음 조건에 해당할 경우 '증여세'가 부과될 수 있습니다.

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🚨 증여세가 나오는 대표 사례

1️⃣ 부부 합의로 일방적으로 과도한 자산을 넘긴 경우

• 이혼 시 협의 이혼서에 **"전재산을 남편(또는 아내)에게 넘긴다"**와 같이 명시된 경우
• 법원이 아닌 자발적 양도로 판단될 경우 → 국세청은 '편법 증여'로 간주
• 현실 사례: 2023년 서울 A씨는 협의 이혼 후 모든 재산을 아내에게 주는 방식으로 재산분할 → 3년 후 국세청 조사로 증여세 약 1억원 추징

2️⃣ 재산분할 범위를 넘는 경우

• 이혼 전 기여도 비율 80:20 → 이혼 후 전액 소유 이전 → 부의 형성 기여도에 비해 과도한 분할 → 증여로 판단
• 재산 형성에 대한 기여 증빙이 부족한 경우 → 증여세 과세 가능성 높음
• 현실 사례: 명의만 공동이고 실제 모든 자금은 한 배우자가 부담한 경우, 지분 이전 시 기여 없는 배우자에게 증여세 발생

3️⃣ 공동명의 부동산을 일방 명의로 변경하면서 금전 거래 없이 이전

• 등기상 명의만 바꾸고 대가를 지급하지 않은 경우 → 대가 없는 무상이전 = 증여세 부과 대상
• 특히 시가가 높은 부동산일수록 과세당국의 주요 검토 대상
• 현실 사례: 공동명의 아파트(시가 10억원)를 이혼 후 한쪽이 단독 소유로 변경하면서 아무런 대가 지급 없이 진행 → 5억원 상당의 지분에 대해 증여세 부과

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🏠 실전 사례로 이해하기

📌 사례 A: 공동명의 아파트 → 남편 단독 명의로 변경

• 부부 공동명의로 보유하던 아파트 (10억 원 시가)
• 이혼 후 아내가 모든 지분을 남편에게 넘김
• 현금 지급 없이, '협의서'만 작성

👉 이 경우 국세청은 '무상 이전'으로 판단 → 증여 간주 → 남편은 아내 지분 5억에 대해 증여세 납부 의무 발생

• 5억원 기준 증여세액: 약 9,000만원 + 가산세 발생 가능

 

📌 사례 B: 법원 판결로 재산분할 진행

• 동일한 10억원 아파트 공동명의
• 법원 판결로 남편이 아내에게 5억원 대가 지급 후 단독 소유로 변경
• 판결문 + 송금 증빙 완비

👉 이 경우 '정상적인 재산분할'로 인정 → 증여세 없음

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이혼 후 재산분할, 무상 이전하면 증여세 폭탄 맞습니다

📜 증여세 없는 안전한 분할 조건은?

1. 법원의 재산분할 판결이 있는 경우

• 판결문에 따라 소유권 이전되면, 과세 대상 아님
• 법원 결정은 '합리적 분할'로 인정받기 가장 쉬움

2. 혼인 중 형성한 공동재산 + 합리적 비율 분할

• 부부의 기여도에 맞는 분할 비율 설정
• 소유 지분에 맞는 재산 분할 입증

3. 양도·대가 지급 등의 정상적인 자산 이동이 동반된 경우

• 지분 이전 시 상응하는 금전적 대가 지급
• 모든 거래에 대한 명확한 증빙 서류 보관

👉 즉, '합리적인 분할' + '문서 기반 증빙'이 핵심!

 

 

💡 증여세 피하는 효과적인 재산분할 방법

1. 법원 판결을 통한 재산분할

• 이혼 조정이나 판결문을 통해 재산분할 내용 명시
• 판결문에 근거한 분할은 증여세 과세 가능성 최소화
• 재산 형성 기여도를 명확히 입증하는 자료 준비

2. 대가 지급 증빙 남기기

• 지분 양도 시 적정한 가격으로 매매계약 체결
• 실제 대금 지급 증빙(계좌이체, 공증된 영수증 등) 보관
• 부동산 취득세, 양도소득세 등 관련 세금 신고 완료

3. 기여도 입증 자료 확보

• 재산 형성 과정의 금융 거래 내역 보존
• 각자의 소득 증빙 및 자산 형성 과정 정리
• 결혼 전 보유 자산과 결혼 후 형성 자산 구분 증빙

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📌 정리: 이혼 시 재산분할 세금 체크리스트

항목	과세 여부	핵심 포인트
법원 판결로 분할	과세 안 됨	판결문 필수 보관
공동명의→일방 명의, 무상 이전	과세 가능	증여로 간주될 위험
과도한 일방 증여	과세 대상	'정상적인 기여도' 증빙 필요
등기 변경 + 현금 거래 없음	과세 가능성 ↑	대가 지급 기록 남기기

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머니잇다의 결론: 감정 정리만큼 중요한 건 '세무 정리'

이혼은 감정의 종료지만, 재산 분할은 세무의 시작입니다. 공동명의 부동산을 나눌 때는 단순히 "당신이 가지세요"로 끝낼 게 아니라, 소유권 이전 방식, 대가 지급 여부, 법적 근거를 남기는 게 중요합니다.

잘못된 분할로 인해 이혼한 지 2~3년 뒤 증여세 통보서가 날아오는 경우도 있습니다. 불필요한 세금 폭탄을 피하려면, 재산을 나눌 땐 감정보다 '증빙과 절차'를 우선하세요.

특히 2025년 현재 국세청은 고액 재산 이전에 대한 모니터링을 강화하고 있으므로, 재산분할 과정에서 세무사나 변호사와 같은 전문가의 조언을 구하는 것이 더욱 중요해졌습니다.