부동산 세금 얼마나 내야 할까? 1주택자도 놓치면 수백만원 손해보는 절세 포인트

 

양도세, 취득세, 보유세 다 다르다? 부동산 세금 완벽 가이드로 합법적 절세하기

 

"집 한 채 팔면 세금 얼마나 내는 거예요?" "1주택자인데도 세금 낸다던데, 진짜인가요?"

"양도세, 취득세, 보유세… 뭐가 뭔지 모르겠어요."

 

부동산 매매할 때 따라붙는 세금, 복잡하다는 이유로 대충 넘기면 수백만 원 손해를 볼 수도 있습니다. 하지만 기본 개념만 제대로 알면, 합법적으로 절세할 수도 있어요. 오늘은 어렵게 느껴지는 양도세, 취득세, 보유세를 아주 쉽게, 실제 사례와 함께 정리해드릴게요.

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취득세 – 집을 '살 때' 내는 세금 🏠

부동산 계약 후 잔금일 + 60일 이내 납부해야 하는 세금입니다. 쉽게 말해 집을 살 때 내는 '입장료'라고 생각하면 됩니다.

구분	세율	조건
1주택자	1~3%	주택 가격에 따라 차등
2주택 이상	최대 12%	규제지역/주택 수에 따라 중과
법인 명의	12% 고정	별도 감면 없음

 

⚠️ 취득세 외에도 지방교육세(취득세의 10%) + 농어촌특별세(특수조건 시 추가)도 함께 부과됩니다.

 

실제 사례로 보는 취득세

• 5억 원 아파트를 1주택자가 매수할 경우 → 취득세 약 1.1% = 약 550만 원 수준
• 2주택자가 동일 조건으로 구매 시 → 최대 8%까지 부과 = 4,000만 원 이상!

💡 절세 포인트: 취득세는 주택 수에 따라 크게 달라집니다. 2주택자가 되면 세금이 7배 이상 뛰어오를 수 있어요. 매수 전 현재 보유 주택 정리를 고려해보세요.

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보유세 – 집을 '가지고 있을 때' 내는 세금 📆

보유세는 재산세 + 종합부동산세로 구성됩니다. 매년 꾸준히 내야 하는 '유지비'라고 생각하면 됩니다.

재산세

• 매년 7월(1/2), 9월(1/2) 부과
• 공시가격 기준 과세 (일반적으로 시세의 70~90% 수준)
• 주택 수와 무관하게 각 부동산별로 개별 과세
• 세율: 공시가격에 따라 0.1~0.4% 차등 적용

종합부동산세(종부세)

• 매년 12월 부과
• 1가구 1주택자: 공시가 9억 원 초과 시 과세 (2025년 기준 12억 공제 적용 예정)
• 다주택자: 합산 과세 + 중과 가능성 존재
• 세율: 1주택자 0.6~3.0%, 다주택자 1.2~6.0%

 

실제 사례로 보는 보유세

• 공시가 7억 원 아파트 → 재산세 약 120만 원
• 공시가 15억 원 아파트 + 2채 이상 보유 → 종부세 수백만 원 이상도 가능

✅ 실제 사례: 김씨는 서울 강남 아파트(공시가 15억)와 세종시 아파트(공시가 5억)를 보유 중입니다. 2주택자로 2024년 종부세가 전년 대비 약 850만 원 증가했습니다. 절세를 위해 자녀에게 세종시 아파트 증여를 고민 중입니다.

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양도세 – 집을 '팔 때' 내는 세금 💸

양도세는 부동산 매매 차익(양도차익)에 대한 세금입니다. 이익을 남겼을 때 국가에 내는 '수수료'라고 생각하면 됩니다.

기본 구조

양도소득세 = {양도가액 - (취득가액 + 필요경비 + 장기보유특별공제)} × 세율

 

구분	세율	조건
1주택 실거주 (2년 보유)	비과세	매매가 12억 원 이하
2주택 이상	6~45% + 중과세율	지역과 주택 수 따라 다름

 

장기보유특별공제 비율

• 3년 이상: 24%
• 4년 이상: 32%
• 5년 이상: 40%
• 10년 이상: 70%

⚠️ 1세대 1주택자는 더 높은 공제율 적용!

 

실제 사례로 보는 양도세

• 7억 원에 매수 → 10억 원에 매도 (3년 보유)
  • 차익 3억 원, 필요경비 제외 시 약 15~20% 수준 세금 부과
  • 장기보유특별공제(3년 기준 24%) 적용 시 세금 크게 감소 가능
  • 만약 1주택자 실거주 조건 충족 시 → 비과세 가능

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실전 시뮬레이션: 다양한 케이스로 보는 부동산 세금 

케이스 1: 실거주 1주택자 A씨

• 2016년 4억 원에 구입 → 2025년 8억 원에 매도
• 2년 이상 실거주 조건 충족, 매매가 12억 미만
• → 양도세 '비과세' (세금 0원)

케이스 2: 2주택 보유 중 B씨

• 서울, 부산 각각 아파트 소유
• 부산 아파트 매도 시 중과세 대상 + 종부세 부담
• → 1채 증여 후 2년 뒤 매도 전략 검토 필요
• 예상 절세액: 양도세 약 2,000만 원 + 종부세 연간 300만 원

케이스 3: 전세 끼고 매수한 후 3년 뒤 매도한 C씨

• 실거주 요건 미충족 시 → 비과세 안 됨
• 세율도 중과로 전환될 수 있음
• → 1년이라도 실거주 후 매도 시 세율 인하 가능

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부동산 세금 절세 전략 꿀팁 💡

1. 보유 기간 최적화하기

• 매도 시기 조정: 보유 기간 2년 → 3년 넘어가면 공제 폭 커짐
• 특히 5년, 10년 넘기면 장기보유특별공제 크게 증가

2. 명의 분산으로 세율 낮추기

• 배우자/자녀 증여 후 매도: 세금 누진율 줄이기
• 증여세와 양도세 합계 비교하여 유리한 방법 선택

⚠️ 증여 후 양도까지 최소 2년 이상 간격 필요 (증여 후 바로 매도 시 세금 추징)

3. 거주 요건 충족시키기

• 실거주 요건 채우기: 2년 거주 = 양도세 비과세 핵심
• 주민등록 이전 + 실제 거주 증빙 준비 (전기/수도 사용량 등)
• 1주택자가 되면 종부세 기준도 완화 (9억→12억)

4. 주택 수 관리하기

• 주택 수 줄이기: 다주택자 양도세·종부세 부담 최소화
• 양도 시점 1주택자 상태면 세금 크게 절감
• 비수도권 주택 먼저 정리하는 것이 유리

✅ 실제 사례: 이씨는 강남 아파트 매도 전 지방에 보유한 주택을 먼저 정리했습니다. 2주택자에서 1주택자로 전환 후 비과세 요건을 갖춰 3억 원의 양도차익에 대해 양도세 약 6,000만 원을 절감했습니다.

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머니잇다의 결론 ✍️

부동산은 수억 원이 오가는 자산입니다. 세금 구조를 정확히 알고 매매를 계획하는 것만으로도 수백만 원에서 수천만 원까지 절세할 수 있어요.

특히 다주택자는 세금 부담이 크게 증가하므로, 매수/매도 시점과 방법을 전략적으로 선택해야 합니다. 1주택자라도 실거주 요건과 12억 기준을 꼼꼼히 따져보세요.

 

⚠️ 중요 포인트: 세금 규정은 정부 정책에 따라 자주 변경됩니다. 2025년 현재 기준으로 작성된 내용이니, 실제 적용 시 최신 규정을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

당신의 상황에 맞는 맞춤형 절세 전략이 궁금하다면, 댓글로 질문을 남겨주세요. 다양한 케이스 기반 세금 계산 콘텐츠로 다시 찾아뵙겠습니다!